채권에 대한 통찰이 있으면 이해가 가는 흥미로운 내용입니다.
주식과 결코 무관한 내용은 아니라고 생각되어 올립니다.
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30세대이상의 주택을 지을려면 도시보증공사의 보증이 있어야 건축허가가 나옵니다.
또한 중도금 대출을 받으려 해도, P/F을 진행하려해도 보증이 필요합니다.
이 보증이 있으면 대출채권의 부도위험이 보증공사로 이전됩니다.
주요 주주는 국토교통부(68%), 18%정도 자사주, 10%는 은행, 나머지를 건설회사에서 갖고 있습니다.
자본금은 5조이고 자본금의 50배인 250조까지 보증이 가능합니다.
보증수수료는 담보금액의 0.5%입니다.
매년 1조원의 순익을 보고 있습니다.
전세금보증보험도 취급합니다.
하지만 역시 메인사업은 아파트중도금 및 P/F 보증업무입니다.
현재 문제는 보증한도가 거의 다 찼다는 것입니다.
2년사이 얼마나 많은 주택건설이 있었는지 알수 있는 대목입니다.
주택 분양이 시작되고 여러분들이 계약을 하게되면 건설주체는 그것을 바탕으로 은행에 건설 자금을 대출 받습니다.
이때 은행에서 건설사에 주택도시보증공사의 보증을 요구합니다.
은행도 위험을 회피하고 싶으니까요.
건설사는 중도금을 받아 건설을 진행해야 하는데 계약자가 돈이 많아 중도금을 내주면 되는데 계약자 또한 돈이 없으니 집단대출을 주선합니다.
이 때 은행은 개별 계약자의 신용을 믿을 수 없으니 주택도시보증공사의 중도금 대출 보증을 요구합니다.
그러면 은행은 중도금을 떼일 염려가 없어집니다.
대줄해주고 중도금 이자만 챙기면 되는거니까요.
절대 건설회사는 자기돈으로 건설 안합니다.
중도금 입주금 다 내시고 명의가 여러분에게 이전되면 입주후 중도금 대출은 주택담보대출로 대환되면 여기서 보증이 끝나고 다시 MBS(Mortgage Backed Securities;주택저당증권)와 연결됩니다.
하지만 여러분이 입주를 안하거나 중간에 건설사가 부도나거나 하면 보증보험이 중도금을 대신 내주거나 건설을 맡아 완료하게 되는 구조입니다.
정부는 보증공사를 통하여 주택건설경기를 조절하거나 대출을 조절할 수 있습니다.
정부가 갖고 있는 힘을 토대로 한 권한 규제로 볼수 있겠죠.
여러분이 건설사 사장이라면 여간 귀찮지 않겠지요.
보증공사의 자본금한계로 보증이 안되면 대출도 못받고 건축도 못하고 그럼 건축경기가 다운되겠지요.
건축경기가 다운되면 가장 먼저 지방정부 세입이 줄어들고 지방정부사업도 추진할수 없고 각종 복지정책도 스톱되고 이런 의미에서 지금 인천시장은 주택경기 호황으로 인천시부채를 손쉽게 해결할수 있을겁니다. 서울시장 역시 부채해결을 자신의 공으로 돌리겠죠.
아무튼 현재 주택도시보증공사의 보증한도가 거의 다 찼습니다.
정부에서 자본금 확대한다는 뉴스 나오면 부동산 부양한다는 얘로 이해하시면 됩니다. 또한 건설업자와 정부에서 보증업무를 민간기업에 개방한다고 합니다.
이렇게 될 경우 보증한도가 늘어나는 동시에 보증료가 다운되겠죠.
건설업자와 은행만 좋아지겠죠.
거품은 더 커지고요.
이것 또한 문재인정부의 리트머스종이가 될겁니다.
우리나라에서 아파트는 주거가 아닙니다.
금융상품으로 변한지 오래입니다.
아파트를 주거개념으로 보니 감가상각으로 0원이 된다는 얘기를 하는 것이고,
공급수요로만 가지고 가격예측을 하려는 것이지요 공급수요로만 가격이 결정된다면 폭등과 폭락이 왜 있었겠습니까?
아파트는 정부가 보증하는 채권발행의 기초자산이라고 보셔야 합니다.
미국같은 나라는 기축통화국이라 신용을 기반으로한 채권발행이 가능하지만 우리나라같은 기생통화국은 빚을 증가시키려면 즉 인플레이션을 만들려면 뭔가 기초자산이 있어야 합니다.
국채의 경우는 국가의 재정건전성이 기초가 될테구요 은행은 자기자본이나 수익률이되겠지요.
회사또한 자산과 기술 영업이익률이 기본이 되어 채귄이 발행됩니다.
그리고 주택금융공사나 보증공사는 아파트가 기초자산이 됩니다.
그러므로 아파트는 여러분의 신용을 응축해놓은 금융상품이고 주택금융공사나 보증보험은 여러분의 신용이 응축된 개개의 아파트를 모아 MBS에 보증을 더해 파생상품을 만든것이고 MBS를 산 은행이나 기관 외국인들은 파생상품을 산 것이지요.
여러분이 1억의 대출을 일으키면 여기서 파생된 신용이 엄청나게 늘어나는겁니다.
이 과정을 소위 경제가 성장한다고 하는겁니다.
다시 정리하면 우리나라에서 아파트는 기생통화국의 한계로 인한 신용확대의 어려움을 해결하기 위한 신용창출 파생상품의 기초자산입니다.
아파트값이 폭락한다는것은 아파트로 인하여 파생된 상품들의 파산을 의미하며 이것은 위에서 제가 설명한 신용 붕괴를 의미합니다.
이것을 소위 경제 위축이라고 합니다.
그럼 일본과 미국과 유럽 이런 기축통화국과 우리나라의 차이점을 아시겠습니까?
기축통화국들은 신용으로 파생상품의 설계가 가능합니다.
왜냐하면 최악의 경우 파생상품이 부도나면 발권력 동원하여 죄다 사들이면 되니까요.아파트라는 매개체가 필요없으니 집값이 떨어져도 우리처럼 국가에서 제도를 뜯어고치고 나라의 명운을 걸고 집값 방어에 노력하지 않습니다.
시장에서 해결해주니까요.
2008년에 저들이 MBS를 중앙은행에서 사들인건 집값 방어보다는 은행 채권시스템의 보호를 위한 것이었습니다.
하지만 우리와 같은 기생통화국은 기초자산이 없으면 파생상품이 나올수 없는구조이고 신용확대가 일어나지 않습니다.
신용확대가 일어나지 않으면 경제성장이 더디겠죠 그러므로 이 기초자산인 부동산은 절대 떨어지면 안되는 겁니다.
부동산하락은 신용축소를 의미합니다.
신용축소는 경제후퇴를 의미합니다.
경제가 후퇴하면 정귄재창출에 실패하겠죠.
하지만 아파트 부동산은 이미 엄청나게 고평가되어 있습니다.
그 이유는 아파트라는 상품을 구성하는 여러분의 소득이 늘지 않았기 때문입니다.
여러분의 소득이 즉 여러분의 신용이 점점 나빠지는데 즉 아파트라는 기초자산이 부실화되고 있는데 그 기초자산을 바탕으로한 파생상품도 점점 부실화되고 있는겁니다.
이걸 이렇게 나두면 언젠가 부도가 나겠죠.
그래서 파생의 기초자산인 아파트값을 떨어트리지 않기위해 소득중심성장이라는 말이 나온겁니다.
이년안에 우리의 소득이 늘수있기를 기도해봅시다.
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퍼온 글입니다. (아고라 drftg님 씀)
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