1. 꿈같은 분양 광고
“월 300만원씩 통장에 따박따박, 연 16% 평생 임대료 보장, 전국 객실 가동률 1위.” 분양형 호텔 사업자가 고객을 끌어 모으기 위해 광고한 내용입니다.
문제는 이 광고가 사실과 거리가 멀다는 점입니다. 최근 공정거래위원회는 이런 거짓ㆍ과장광고를 한 호텔 분양업체 13개를 적발해 시정명령을 했습니다.
2. 객실 가동률 1위라더니…
일반적으로 확정수익을 보장하는 기간은 1~5년 안팎입니다. 하지만 이들은 수익보장 기간을 분명히 밝히지 않았습니다. 또한 수익률을 실제보다 크게 발표하거나 분양받은 사람이 내야 할 취득세를 반영하지 않는 수법으로 수익률을 부풀렸습니다.
이뿐만이 아닙니다. 관광진흥법에 따라 분양형 호텔에는 등급이 부여될 수 없는데도 ‘특급 호텔’이라는 표현을 썼습니다. ‘객실 가동률 전국 1위’라는 문구에도 아무런 근거가 없습니다.
3. 넘쳐나는 허위 광고
도 넘은 분양 광고가 문제를 일으킨 건 어제오늘의 일이 아닙니다. 우리는 분양 보도자료 홍수 속에 살고 있고, 그 자료 대부분은 ‘높은 수익률’을 장담합니다. 하지만 모두 지키기 어려운 약속일 뿐입니다.
특히 분양형 호텔 시장의 거짓ㆍ과장광고가 심각합니다. 공정위가 ‘투자주의보’까지 내렸을 정도입니다. 문제는 분양형 호텔의 인기가 상당히 높다는 겁니다. 저금리 국면에서 딱히 투자할 만한 상품이 없다는 게 가장 큰 이유입니다.
4. 분양형 호텔 열풍
분양형 호텔의 수익구조는 다음과 같습니다. 먼저 객실을 분양받습니다. 이를 운영업체가 대신 관리하고 투자자는 객실 가동률에 따라 매달 이익을 나눠 갖습니다.
언뜻 봐도 세입자를 1~2년에 한 번씩 구하는 일반 수익형 부동산과는 다릅니다. 결국 매일 호텔을 찾는 사람이 많아야 수익을 낼 수 있다는 얘기입니다.
5. 과잉에 빠진 분양형 호텔
주목할 점은 분양형 호텔 시장의 전망이 그다지 밝지 않다는 점입니다. 이 시장이 심각한 공급 과잉 현상을 겪고 있기 때문입니다. 분양형 호텔 붐이 일었던 제주도를 볼까요.
2014년 2만900개였던 객실 수가 지난해 2만5345개로 21.2% 증가했습니다. 반면 관광객 수 증가율은 이를 따라가지 못했습니다. 제주도 관광객 수는 2014년 1227만명에서 지난해 1366만명으로 11.3% 증가하는데 그쳤죠.
6. 떨어지는 객실 가동률
이렇게 객실이 늘어나고 관광객이 줄면 객실 가동률은 떨어질 수밖에 없습니다. 이미 제주도 분양형 호텔 객실 가동률은 2013년 74.8%에서 지난해 67.7%로 급감했습니다.
객실 가동률은 수익률과 직결되는 만큼 이는 큰 리스크입니다. 더군다나 외국인 관광객이 계속 우리나라를 찾는다는 보장도 없습니다.
7. 거짓 광고에 혹하지 않는 법
그런데도 과장ㆍ허위광고는 오히려 크게 증가하는 추세입니다. 수도권과 제주ㆍ강원지역에서 공급되는 분양형 호텔은 연 10% 이상의 수익률을 제시하는 경우가 대부분입니다.
이런 광고에 혹하지 않기 위한 방법으로 전문가들은 분양형 호텔의 특성을 이해해야 한다고 조언합니다.
8. 확정 수익률의 오류
먼저 분양형 호텔 광고에 가장 솔깃한 콘셉트인 ‘확정 수익률’을 볼까요. 확정 수익률이란 말 그대로 분양을 받을 당시에 확정적으로 얼마의 수익을 보장한다는 것입니다. 문제는 보장기간이 끝난 후에도 이 수익률을 유지하기 어렵다는 점입니다.
호텔 영업이 부진하면 수익률은 줄어들 수밖에 없습니다. 더구나 호텔은 성수기와 비성수기의 수요 차이가 심하게 납니다. 이 과정에서 분양업체와 수분양자와의 법적인 분쟁이 빈번하게 발생하고 있습니다.
9. “세상에 확정수익은 없다”
또한 전문가들은 확정 수익률을 ‘정확한 경제 용어’가 아니라고 지적합니다. 제아무리 ‘확정’이라고 말해도 계약서를 쓸 땐 얼마든지 변할 수 있어서죠. 만일 분양업체가 확정 수익률을 투자금의 12%라고 고지했다고 가정해볼까요.
그런데 투자자는 막상 투자금의 12%에 모자란 수익금을 얻게 됩니다. 분양업체가 수익률에 중도금 대출 이자를 대납한 금액까지 포함했기 때문이죠.
이런 식으로 계약서를 바꾸는 내용이 있으면 이는 확정 수익이 아니라 ‘변동 수익’입니다. 광고문구만 보지 말고 실제 계약서까지 꼼꼼히 확인해야 하는 이유입니다.
10. 분양형 호텔 단점들
환금성이 떨어진다는 점도 주의해야 합니다. 분양형 호텔은 일반적인 부동산 매물이 아닌 만큼 처분을 하려고 해도 매수자가 쉽게 나타나지 않을 수 있습니다.
매수자가 나타나도 문제입니다. 소유권 등기가 공유지분 등기로 설정했다면 재산권 행사를 하기가 쉽지 않아서죠.
공유지분 등기는 등기부등본에 구체적인 호수가 정해져 있지 않고 ‘200분의 1’과 같은 형태로 지분만 표시됩니다.
이 경우 공동소유로 묶여 있어 공유지분자의 동의가 있어야만 매매가 가능해 재산권 행사에 불리합니다. 계약할 때 등기 방식을 구분 등기로 설정해야 하는 이유입니다.
정리: 김다린 더스쿠프 기자
quill@thescoop.co.kr
도움말: 장경철 부동산일번가 이사
2002cta@naver.com
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