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[현문학 기자의 돈되는 중국경제]소비는 꽁꽁 유령도시로 몰리는 투자 자금
작성자 : 묵시록 (morgens) / 2019.01.05 오후 3:16:59 / 조회 : 1600
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중국인의 부동산 사랑은 특별하다. 주식은 큰 위험 때문에 기피한다. 기금투자는 잘 알 지 못한다.

그러다보니 부동산보다 좋은 투자 상품이 없다고 여긴다.
중국 전체가구를 대상으로 조사한 시난(西南)재경대학 국가가정금융조사연구센터(CHFS) 자료를 보면 총자산의 73.6%가 부동산으로 나타날 정도다. 계란을 한 주머니에 넣지 말라는 자산 포트폴리오 원칙과도 거리가 멀어 보인다. 전 재산이 집한 채인 사람이 많다 보니 소비할 돈이 없다.

내수 시장도 꽁꽁 얼어붙은 지 오래다. 신년 중국 경기를 살펴보려면 우선 부동산부터 봐야하는 이유다.

중국의 부동산 대출 총액은 38조 위안(약 6460조원)에 근접한다. 전체 대출의 28% 정도다. 전제 금융자산으로 따지면 15%고 부동산 시가 총액 기준으로 보면 10% 내외다.

이중 개인 부동산 대출은 24조8800억 위안이다. 전체의 70%다. GDP 규모로 계산하면 30% 수준으로 미국의 45%보다는 낮지만 문제는 빠른 증가 속도다.

이런 속도라면 조만간 40조 위안을 돌파할 전망이다. 14조1800억 위안이던 3년 전 수치와 비교하면 증가 속도를 금방 알 수 있다. 향후 3년 정도 지나면 데드크로스가 올 것으로 예상하는 전문가도 많다.

부동산 불패신화가 오랜 기간 지속되면서 값 비싼 부동산일수록 대출액수도 많아진 탓이다. 여기에 사회주의 체제라는 점도 부동산 시장에는 보이지 않는 유리천정으로 작용한다.

부동산 대출 위험은 상승 기대감에 쉽게 은닉된다는 점도 문제다. 일단 부동산 가격이 하락하는 날이면 순간적으로 위험도 분출되기 때문이다.

중국 4대 부동산 관리업체 중 하나인 중국동방자산관리공사에서 최근 내놓은 금융자산시장조사보고서를 보면 부동산 가격이 20-30%만 떨어져도 바로 은행에 위기 압력을 줄 것으로 전망한다. 아무튼 부동산시장 위험이 갈수록 커지고 있다는 신호다.

이런 가운데 며칠 전 20회를 맞는 베이징대 신년 포럼에 참석한 티엔궈리(田国立) 중국건설은행 회장은 중국 부동산 공실률이 세계 최고라고 인정한다.

특히 중국 건설은행은 4대 국가 은행 가운데서도 부동산 건설 관련 전문 통계를 가진 기관이다. 강연에 잘 나타나지 않던 티엔 회장이 부동산에 숨겨진 비밀에 대해 털어놓자 발칵 뒤집힌 것이다.

그동안 추측으로만 떠돌던 사실들이 현실로 다가오면서 그렇지 않아도 얼어붙은 소비 심리를 냉랭하게 만들고 있는 것이다.


중국 공실률이 높다는 문제는 중국인이라면 누구나 다 안다. 그런데 정확한 공실률을 아는 사람은 없다. 공실률을 공개하지 않다보니 추측만 무성 할 뿐이다.

관방에서도 일본 보다 공실률이 높은 것을 인정한다. 지난 6월 상하이 루자쭈이 포럼에 참석한 양웨이민(杨伟民) 중국재정판공실 주임은 “조사해본 결과 도시 농촌 가릴 것 없이 공실률이 높고 무자식 고령화로 공실률이 높은 일본의 13%보다 더 높다.”고 밝힌다.

그러면서도 정확한 수치를 제시하지 않는다. 알려지는 순간 나타날 엄청난 파괴력을 잘 알고 있다는 눈치다.

CHFS에서 발표한 2017년 중국 도시농촌 주택 공실률 분석 보고서에 따르면 중국에는 전체 6500만 채의 빈집에 있는 것으로 나타난다. 공실률이 21.4%라는 계산이다.

2011년 조사에서는 18.4%이던 게 2017년 21.4%로 올라간다. 빈 집 숫자로는 4200만호에서 6500만호로 늘어난다. 성급 대도시로 불리는 2-3선 도시는 22.2%와 21.81%로 베이징 상하이 광저우 선전 등 대도시의 16.8%보다 높다.

이 수치는 2015년 텐센트(腾讯)에서 주택시장을 조사한 결과와도 비슷하다. 당시 중국 공실률은 22%에서 26% 사이로 나온다.

영국 매체 보도는 더 심각하다. 중국의 분양 주택 세 채 가운데 한 채는 빈 집이라며 중국 공실률을 30% 이상으로 본다. 지방도시인 3-4선 도시에 가면 공실률은 50%에 달한다고 한다. 특히 하이난(海南)과 같은 관광도시에서는 공실률이 90%까지 치솟는다고 꼬집는다. 돈 있는 사람이 투자개념으로 집을 사놓고 빈집으로 놔두다보니 실제 거주하는 기간은 일 년에 한 두 달이란 이야기다.

국제관례상 공실률 20%대는 미분양이 극심한 상항을 반영한다. 5%에서 10% 사이면 합리적이고 10%에서 20%를 위험 구간으로 본다.

미국의 경우 부동산 침체기였던 2007년과 2008년 당시에도 공실률은 10%이하로 나온다. 유럽의 경우 공실률은 낮은 편이다. 네덜란드 스웨덴은 2%대고 프랑스 6% 독일은 8% 내외다.

중국의 공실 문제를 부추기는 요인은 인구감소다. 최근 인구센서스에서 중국에서 인구가 줄기 사작한 것은 1990년 이후다. 90년 이후 출생자는 1억7500만 명인데 2000년대로 가면서 출생자가 1억 4600만 명으로 준다.

1990년대 생은 1980년대 생에 비해 44.2%나 수가 줄어들고 2000년대 생은 1990년대 생에 비해 33.7%나 감소한다. 노동인구가 2015년을 기점으로 감소하기 시작하자 바로 2자녀 정책에 들어가지만 치솟는 부동산 가격으로 효과를 못 보는 실정이다.

마지막으로 사회주의 체제 아래서 매우 낮은 임대율을 보이는 점도 주목거리다. 미국 등 선진국에서는 도시인구의 3분의 1이 주택을 임대해 사용한다.

독일은 임대비중이 40%다. 기본적으로 부동산 투기가 일어나기 힘든 구조다. 그런데 중국의 임대율은 10%내외다.

중국사회과학원 2017년 조사에 따르면 중국 자가 주택 비율은 93.5%로 단연 세계 1위다. 중국인처럼 자기 집을 원하는 경우도 드물다는 수치다.

당시 중국 네티즌들은 뜨거운 논쟁을 벌인다. 논쟁은 자가 주택 비율이 높은 게 좋은 게 아니라는 게 알려지면서부터 시작된다. 실제로 잘 못 사는 나라일수록 자가 주택 비중이 높게 나타난다.

구미 선진국의 자가 주택 보유율은 60%-70%다. 이중에서도 스위스는 30% 대로 낮게 나타난 반면 불가리아 리투아니아 등은 90% 이상을 보인다.

중국도 대 도시로 갈수록 주택 임대비율이 높고 소도시에서는 자가 주택 비율이 높다. 인구가 계속 유입되는 대도시에서 주택 공급이 달리는 데 따른 현상이다. 이런 상황에서 자가 주택비율은 큰 의미가 없다.

아무튼 중국 부동산의 가장 큰 문제는 수급조절 능력이다. 부동산은 이동하지도 못하고 수요를 따라가지도 못한다. 수급 조절이 중요한 데 100% 조절은 있을 수 없다. 따라서 중국이 부동산 문제를 해결하려면 계속 집만 지어놓고 공실률을 높일 게 아니라 합리적인 임대 시장을 육성해야 할 것으로 보인다.

[현문학기자] 
 
 
 
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