매경이코노미는 2019년 ‘황금돼지’해를 맞아 금융감독원과 함께 돈이 보이는 ‘금융 꿀팁’ 시리즈를 연재합니다. ‘꿀팁’ 내용만 제대로 알면 피해, 손실을 최소화하고 이익을 극대화할 수 있습니다. 은행, 보험, 증권, 카드 등 시의적절한 주제를 고르고 골라 독자 여러분께 돈이 되는 정보를 전달해 드리겠습니다.
# 수도권 외곽에 거주하는 직장인 A씨는 최근 마음고생이 심했다. 전세 계약이 종료됐지만 전세가 하락으로 집주인이 보증금 2억원을 제때 줄 수 없다고 버틴 탓이다. 마침 A씨는 2년 전 전세자금대출을 받을 때 관련 보증에 가입한 사실을 떠올렸다. 대출 은행과 보증기관에 전화를 했지만 해당 보증서는 은행에 대한 대출금 1억6000만원만 일시적으로 대신 상환해주는 상환보증이었다. 대출금을 제외한 나머지 보증금 4000만원을 회수하려면 전세금 반환소송 등 적잖은 시간과 비용이 소요될 수밖에 없는 상황이었다. A씨는 “세입자를 가까스로 구해 전세금을 겨우 받아냈지만 진작에 전세금 반환보증에 들지 않았던 것을 후회했다”고 돌아봤다.
최근 서울 등 수도권 전세가 하락으로 A씨처럼 전세금 반환을 둘러싼 갈등이 잦다. 지방에서는 세입자가 전세금을 돌려받지 못하는 이른바 ‘깡통전세’도 늘어날 것이란 우려가 제기된다. 전문가들은 전세대출을 받을 때 ‘반환보증’ 상품에 들어두면 이런 걱정을 덜 수 있다고 조언했다.
아파트 전셋값 하락세가 심상찮다. 지방은 물론 서울 등 수도권도 예외가 아니다. 부동산114에 따르면 2018년 12월 마지막 주(12월 29일 기준) 서울 전세가는 전주 대비 0.06% 하락했다.
이럴 때 요긴하게 쓸 수 있는 것이 바로 전세금 반환보증 상품이다.
통상 전세자금대출을 받을 때 세입자는 별도의 보증(보험)료를 낸다. 이는 전세자금대출이 보증기관의 보증서가 뒤따르는 보증부 대출이기 때문이다. 이때 보증의 종류는 상환보증과 반환보증 등 2가지로 나뉜다.
은행에서 판매하는 전세자금대출은 크게 주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI), 주택도시보증공사(HUG)에서 보증하는데 상환보증은 모든 대출에서 필수로 가입해야 한다. 상환보증에 가입하면 세입자가 집주인으로부터 전세금을 돌려받지 못해 은행에 대출금을 상환할 수 없을 경우 보증기관이 세입자 대신 대출금을 상환해준다. 다만, 지금 같은 전세가 하락기에 상환보증만으로는 관련 리스크를 충분히 제거하기 힘들다. 집주인으로부터 잔여 보증금을 돌려받기 위해 소송 등 법적 조치를 취해야 할 수 있기 때문이다.
전세금 돌려받을 걱정을 100% 덜고 싶다면 반환보증이 제격이다. 반환보증은 주택도시보증공사의 ‘전세자금 안심대출’에만 있다. 만약 세입자가 반환보증이 포함된 전세대출을 받은 상태에서 전세 계약이 종료됐다고 치자. 이 경우 집주인이 세입자에게 전세 보증금을 돌려주지 않는다면 세입자는 계약 종료 1개월 내 보증기관에 보증금을 반환해달라고 청구하면 된다.
처음 대출을 신청할 때 전세자금 안심대출을 이용하지 않았더라도 걱정할 필요는 없다. 주택도시보증공사와 서울보증보험에서는 전세 기간 중 반환보증만 별도로 가입할 수 있는 상품을 판매 중이다.
집주인에게 채권 양도에 대해 미리 충분히 설명하는 것도 필요하다. HUG의 안심대출 신청 시 보증기관은 채권 보전을 위해 세입자로부터 전세 보증금 반환채권을 양도받는다. 집주인의 부동산 소유권에는 아무 영향이 없지만 일부 임대인이 자신의 소유권에 불이익이 있다고 오해할 수 있다는 것이 금융당국의 설명이다.
김부곤 금감원 은행감독국 팀장은 “전세가격 하락기에는 전세금 반환에 어려움을 겪는 경우가 빈번히 발생할 수 있으므로 보증상품을 신중하게 선택해야 한다”고 조언했다.
[배준희 기자 bjh0413@mk.co.kr]
[본 기사는 매경이코노미 제1991호 (2019.01.09~2019.01.01.15일자) 기사입니다]
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