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[기획부동산 당신을 노린다 上]현직 교수도 속았다...기획부동산의 교묘한 함정 |
| 작성자
: 마카다미아 (sodaman)
/ 2019.03.18 오후 2:22:00 / 조회 : 2601
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| 첨부파일
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탐사팀, 쩐주, 처분팀, 지원팀 등으로 역할 분담해 '일반인들 알고도 당해'개발만 되면 몇 배의 수익을 보장한다는 기획부동산의 달콤한 말에 속아 노후자금이나 빚까지 내 투자를 했다가 피해를 보는 사람이 늘고 있다. 남의 일일 땐 '누가 속아' 하다가도 내 일이 되면 '알고도 속는'게 기획부동산이라고 한다. 파이낸셜뉴스는 2회에 걸쳐 진화하는 기획부동산의 피해 사례를 살펴보고, 피해 예방법 등을 알아본다.
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| 현직 대학교수인 A씨는 기획부동산 피해를 겪고 본인이 직접 해당 토지의 등기부등본, 카페와 블로그의 투기조장 정보 등을 조사해 파이낸셜뉴스에 제공했다. 일일이 해당 토지의 등기부등본과 거래 내역 등을 조사한 자료는 A4 용지로 수백장에 달했다. 그는 "추가 피해를 막기 위해서라도 기획부동산에 대한 수사가 필요하다"고 말했다. |
현재 서울 한 대학교의 교수인 A씨는 자신이 '기획부동산'의 피해자가 될 줄은 꿈에도 몰랐다. 한 때 지주이자 개발 조합의 비상근 감사 역할까지 했던 A씨는 개발 조합이 해체된 현재 기획부동산의 피해자들을 모아 과거 조합장에 대한 고소·고발을 추진 중이다. A씨는 3월 초 기자와 만나 지난 수개월 동한 수집한 해당 지역 토지 등기부등본, 기획부동산의 '작업'으로 의심되는 각종 블로그 홍보 자료 등 수백페이지의 자료를 넘겼다. 그는 "더 이상의 추가 피해를 막기 위해 사건을 알리고, 기획부동산에 대한 단속을 촉구한다"고 목소리를 높였다.
■지금은 알고 그때는 몰랐다
사건의 시작은 2004년으로 거슬러 올라간다. A씨는 지인에게 충청북도 충주 앙성면에 있는 토지의 투자 권유를 받았다. "향후 지역 온천이 개발되고 철도역이 생기면 땅값이 뛸 것"이라는 말이었다. 하지만 1년 뒤면 2배가 될 거라던 땅값은 전혀 변동이 없었다. 7년 뒤인 2011년 마침내 개발 조합이 설립되며 개발이 가시화 되는 듯 했다.
2011년 개발 조합 설립 당시 은행 지점장이었던 A씨는 조합의 비상근 감사직을 제안 받았다. 1년에 한차례 회계 감사를 하는 무보수직이었다.
이후 2012년 말 도시개발계획이 인가되고 사업이 순항하는 듯 했다. 하지만 돈산온천관광지구로 지정됐던 충주 앙성면 돈산리 일대 토지는 2015년도 말에 구역지정이 해제되며 도시개발사업이 취소됐다. 앙성지역에는 30여 년 전부터 4개 온천 개발이 추진 중으로 현재 2곳은 취소가 됐고 나머지 일부 온천이 개발 중이다.
A씨에 따르면 기획부동산들은 사업이 취소되기 이전인 2014년 8월부터 활동을 시작했다. 개발호재로 투자자를 끌어들이고 기존 지주들에게 땅을 사서 비싸게 파는 방식이었다.
A씨는 "초대 조합장과 그와 연계된 기획부동산 및 관계자들이 10필지 15만7700㎡(4만7720평)를 278명에게 42억원에 구입해 163억원에 팔아 약 4배의 수익을 챙겼다"면서 "이들은 현재 공유지 분할을 마치고 잔여 토지 10만5700㎡를 추가 매각하려고 하고 있다"고 주장했다. 이어 "앞선 토지들의 거래 주체도 자신의 주변인과 관계인 등을 내세우는 등 부당 이득을 취하고 있다"고 덧붙였다.
■전문팀 구성, 짜고 치는 고스톱
A씨에 따르면 기획부동산의 경우 이른바 탐사팀, 쩐주, 처분팀, 지원팀 등이 전문적으로 활동해 일반인은 알고도 당할 수밖에 없다고 한다.
탐사팀은 말 그대로 개발 호재가 있는 땅을 알아보고 다닌다. 쩐주는 자금 여력이 있는 투자자를 찾고, 처분팀은 땅을 비싼 값에 판다. 지원팀의 경우 특정 지역 땅에 대한 개발호재를 블로그에 올리거나, 현지 부동산과 말을 맞춰 투자자가 직접 해당 지역을 찾았을 때 뻥튀기 된 땅값을 불러준다.
예를 들어 투자정보를 접한 투자자가 해당 지역을 인터넷에 검색하면 해당 지역의 개발호재를 올린 블로그와 각종 글이 검색된다. 물론 사전에 작업한 가짜 정보가 대부분이다. 추후 투자 권유자와 함께 해당 지역을 직접 찾아 현지 공인중개업소에 해당 땅의 시세를 물어보면 미리 입을 맞춰둔 중개업자가 뻥튀기된 땅값을 불러주는 식이다. 평당(3.3㎡) 시세 300만원이라는 현지 중개업소의 말을 듣고 200만원에 사지만 실제로는 50만원에 불과한 땅이라는 식이다.
김예림 변호사(법무법인 정향)는 "호재가 가시화되면 투자금 회수가 가능하지만 실제로는 가치가 없는 토지가 많다"면서 "기획부동산 업체들은 이미 매입가의 몇 배에 달하는 수익을 붙여서 매도하고 있어 추가 땅값 상승을 기대하기도 어렵다"고 말했다.
기획부동산을 사기 혐의로 처벌하는 것 험난...소송도 시간 돈 출혈 심해
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| 현직 대학교수인 A씨는 기획부동산 피해를 겪고 본인이 직접 해당 토지의 등기부등본, 카페와 블로그의 투기조장 정보 등을 조사해 파이낸셜뉴스에 제공했다. 일일이 해당 토지의 등기부등본과 거래 내역 등을 조사한 자료는 A4 용지로 수백장에 달했다. |
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| #1. A씨는 지인 B씨에게 제주도 부동산 투자를 권유받았다. 중국인 관광객 증가와 신공항 등 개발 호재로 지금 땅을 사면 2~3배까지 수익을 올릴 수 있다는 말을 들었다. 하지만 해당 땅은 멸종위기 생물이 다량 서식하는 지역으로 처음부터 개발이 불가능한 땅이었다.
#2. C씨는 최근 인기를 끌고 있는 '한 달 살기' 유행 트렌드에 따라 제주도 OO 리조트에 투자를 권유 받았다. 포털에 검색하니 주요 일간지 등에서 각종 기사가 검색됐다. 하지만 막상 분양을 받고 보니 상담 받을 때 들었던 수익률은 전혀 사실이 아니었다. C씨는 본인과 같이 다수 피해자가 있는 것을 알고 경찰서에 수사 의뢰를 했으나 '무혐의'로 수사는 이뤄지지 않았다.
기획부동산 사기는 법적으로 사기 요건을 충족하기가 어렵고, 설령 사기죄가 성립하더라도 이미 손해를 본 부분에 대한 배상이 실질적으로 매우 어렵다. 특히 높은 수익률에 혹해 지인에게 투자를 권유하거나 투자를 권유 받아 피해가 발생할 경우 가해자이자 피해자인 상황이 발생할 수도 있다. 전문가들은 "모르는 사람, 심지어 지인일지라도 높은 수익률로 투자를 권유한다면 기획부동산을 의심해 봐야 한다"고 말했다.
■기획부동산, 사기죄 처벌 '쉽지 않아'
18일 관련 업계 등에 따르면 대부분의 기획부동산 사기는 '개발 호재'를 앞세워 땅을 분할 매각하는 방식이다. 가령 평창 올림픽을 앞두고 강원도 토지 매입을 권유하거나, 제주도 등 관광지의 개발 계획을 미끼로 투자를 제안하는 방식이다. 보통 '개발만 되면 2~3년 내에 수배의 수익을 벌 수 있다'는 식이다.
실제로 해당 지역구나 관계 부처 등에서 개발 계획을 발표한 경우도 있고 기획부동산 중에 극히 일부 지역은 개발이 진행돼 시세 차익을 보기도 한다. 하지만 많은 경우 개발이 지연되거나, 애초에 해당 지역 토지가 개발이 불가한 지역도 있다. 투자자 입장에서는 수억 원의 자금이 묶여 있는데 개발도 진행이 안 되고, 사실상 땅이 다시 팔리지도 않는다면 '사기를 당했다'고 생각할 수 있다.
하지만 법률적으로 투자행위는 기본적으로 그 손해나 이익도 본인의 책임이다.
당초 매수인이 생각한데로 권리 행사를 하지 못하거나 투자수익이 발생하지 않았다고 기획부동산을 사기 혐의로 몰고 가는 것은 어렵다. 투자권유 과정에서 투자를 기망하거나 속이려는 의도가 있었는지를 판단해야 하지만, 법률 소송에 들어가는 순간 투자자들은 소송비용이라는 2차 피해를 감수해야 한다.
■아차 하면 늦는다..사전 예방이 최선
원론적인 얘기지만 기획부동산의 경우 '사전 예방'이 최선이다. 개발호재를 믿고 투자하는 기획부동산의 특성상 피해를 인지하는 것은 토지 매입 후 최소 1~2년이 지난 뒤다.
하지만 개발 사업이 사실 무근으로 판명됐을 시점에는 사기범들이 회사를 폐업하거나 잠적하는 경우가 대부분이다. 민사재판을 통한 손해배상도 힘들고, 형사재판을 통해 처벌을 요구해도 사실상 쉽지 않다. 앞선 C씨의 사례처럼 경찰에 수사를 요청해도 확실한 사기죄의 성립 요건이 충족하지 않는 이상 수사기관도 큰 도움이 되지 않을 수 있다. 사전에 기획부동산 피해 유형을 잘 숙지하고, 투자권유를 하는 사람의 정보는 한 번 더 의심해 봐야 한다. 예를 들어 투자권유자가 유명한 방송의 뉴스나 신문기사를 보여주더라도 그 정보가 사실인지, 추후에 변경될 수 없는 정보인지 등을 따져봐야 한다.
김예림 변호사(법무법인 정향)에 따르면 대표적인 기획부동산 피해유형은 △다단계 판매 △펀드식 투자자 모집 △지분이전등기 방식 △미등기전매나 무단처분 △도시형 기획부동산 등이다.
김 변호사는 "다단계 판매는 직원을 통한 투자 권유, 펀드식 투자자 모집은 리조트나 호텔 등 분양형 사업 등으로 투자금을 유치한 뒤 잠적하거나 횡령하는 경우"라며 "투자에 앞서 토지 지번을 파악해 장부를 열람하거나 국토교통부 '토지이용규제정보서비스' 등을 활용해 토지 정보를 필수로 확인해야 한다"고 말했다.
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| 595. 팔번지 님 | |
| 596. 목수의꿈 님 | |
| 597. 서인맘 님 | |
| 598. 진격의오비 님 | |
| 599. 반달맘 님 | |
| 600. 송매니저 님 | |
| 601. Rooney 님 | |
| 602. 유리하늘 님 | |
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| 610. 소머리국밥 님 | |
| 611. 소나기 님 | |
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| 613. 행복★ 님 | |
| 614. 귀요미 님 | |
| 615. 우도산호 님 | |
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| 618. 위대한하루 님 | |
| 619. 마도룩스 님 | |
| 620. 초특급천재 님 | |
| 621. 계양구매직존슨 ... | |
| 622. 아메리카노 님 | |
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| 624. SF 님 | |
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| 627. 알아주는낚시왕 ... | |
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| 629. 보루보루 님 | |
| 630. 더상승 님 | |
| 631. 까치기타 님 | |
| 632. 지구별여행자 님 | |
| 633. 지금시작 님 | |
| 634. Athena 님 | |
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| 636. 우아한 님 | |
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| 644. 풍차신화 님 | |
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| 646. 집나간집돌이 님 | |
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| 649. 먼스 님 | |
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| 651. 먼스 님 | |
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| 653. 세아이아빠 님 | |
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| 655. Active_life 님 | |
| 656. 분홍분홍해 님 | |
| 657. 오탱 님 | |
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| 660. 잘해보자 님 | |
| 661. 비타민 님 | |
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| 666. 쿠쿠탄 님 | |
| 667. 님프영 님 | |
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| 680. 당시양 님 | |
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| 682. 작심삼일 님 | |
| 683. CKTENG 님 | |
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| 690. 팔랑이 님 | |
| 691. 칠번줄 님 | |
| 692. 나이스짱이 님 | |
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| 696. so7485 님 | |
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| 700. 아직도a 님 | |
| 701. 20대후반 님 | |
| 702. 5년만 님 | |
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| 708. 마그마탄 님 | |
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| 711. 무사 님 | |
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| 714. 인생을 즐기자자... | |
| 715. 근흥민 님 | |
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| 724. 천년묵은 고목 ... | |
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| 901. 집요정 님 | |
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| 1020. 태사자 님 | |
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| 1134. 바른세상 님 | |
| 1135. 운이 님 | |
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