박동규 삼일회계법인 파트너
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[서울경제] 2010년대 들어 전자상거래 활성화로 국경 간 거래가 늘고 상품의 주문·보관 및 배송 서비스와 스피드 경쟁으로 물류센터 수요가 늘면서 물류부동산에 대한 투자 또한 대폭 증가했다. 6~8% 이상의 안정적인 수익률 실현이 가능한 물류부동산 시장으로 국내외 투자가들이 몰리는 것이다.
미국과 중국은 토지 면적이 넓어 고층보다는 저층의 넓은 물류시설에서 키바로봇이나 무인자동화를 통한 인력절감으로 효율성을 높이는 데 주력하는 반면 한국은 토지 면적이 좁고 가격이 높아 인구가 밀집돼 물류 배후수요가 풍부한 수도권의 상대적으로 고층인 대형 물류시설들을 선호한다.
물류센터는 국내에서 몇백억원 규모로 투자 가능하고 90조~100조원 규모의 온라인 비즈니스를 바탕으로 안정적인 장기임대가 이뤄지고 있어 입지와 시설, 인력수급, IC 접근성, 센터 내 효율성 등이 충족된다면 일정 기준 이상의 투자수익률 실현이 가능한 부동산 영역이다. 지난 2011년 1,304억원, 2015년 7,338억원, 대형 물류시설의 등장으로 2016년 1조6,000억원, 2017년 1조4,000억원, 2018년 1조1,000억원 등 물류센터의 거래 규모 역시 큰 폭으로 증가했다.
2010년대 들어 용인·이천·덕평·양지·광주 등의 지역을 중심으로 등장한 대형 물류시설의 예를 보자. 과거 물류센터는 개발에 따른 고용창출과 세수 확대 등 경제적 파급효과 덕분에 지방자치단체에서 인허가를 받기가 용이했다. 이후 국내외 투자기업이 다양한 곳에 적극적으로 투자와 개발을 진행하면서 2018년에는 초대형 물류단지인 화성동탄물류단지(48만㎡), 부천로지스파크물류센터(30만㎡), 광주메가허브터미널(30만㎡) 등이 등장했다. 2018년에만 총 235만㎡의 공급량이 발생했고 2019년에도 190만㎡가 공급될 것으로 예상하고 있어 당분간은 물류부동산의 공급 및 투자 흐름은 지속적으로 늘어날 것으로 보인다. 다만 최근 들어 물류센터 건립 중 발생하는 화물차량의 소음과 분진, 화재사고 등을 이유로 지역주민들이 민원을 제기하는 등 양호한 물류 입지에서의 인허가 취득이 점점 어려워지는 실정이다.
이처럼 투자자들의 관심을 받고 있는 물류부동산의 향후 투자 흐름은 어떻게 될까. 우리나라 경제상황을 고려해 몇 가지 흐름을 예측해볼 수 있다.
첫째, 전자상거래 급증에 맞물려 당분간은 호재가 유지될 것으로 전망된다. 국내외 투자기업들이 물류부동산에 대해 지속적으로 투자를 확대할 것으로 보이고 온라인 비즈니스의 급증, 특히 최근 각광받는 신선식품 시장의 활황으로 물류 수요는 앞으로 수년간 지속될 것으로 예상된다. 그러나 내수시장 정체로 가계소비가 늘지 않는다면 단기간의 호재로 그칠 수도 있다.
둘째, 물류센터 부지 확보가 시장 확대의 핵심이 될 것이다. 수도권의 좋은 입지에는 1만~3만평 이상의 물류센터용 부지를 확보하기가 어렵고 지자체의 인허가도 쉽지 않아 매입과 개발 및 인력수급에도 난관이 예상된다.
셋째, 복합형 물류센터의 등장이 지속될 것이다. 상품 보관에서 수·배송에 이르는 과정에서 상온·저온·냉장·냉동 등 종류에 따라 분리된 물류센터 형태가 대형시설에 모든 것을 갖춘 복합형 물류시설이 화주인 제조·유통·전자상거래 기업의 물량을 수주해 복합서비스를 제공하는 방식으로 전환되고 있다. 이러한 수요의 흐름을 앞서 예측해 변화에 대응하는 것이 점차 중요해지고 있다.
넷째, 국내투자에서 해외투자로 확대될 것이다. 2017년부터 영국·미국·호주·베트남·독일 등 해외로 물류센터 투자를 확대하는 기업들이 늘어나고 있다. 따라서 물류부동산 투자는 국내외는 물론이고 투자가치와 수익성이 예상되는 지역과 국가로 계속 확산될 것으로 보인다.
https://sedaily.com/NewsView/1VMV60RI9W/GA01
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