IMF 때, 사람들이 많은 사람들이 말했습니다.
한국의 알짜배기 회사들을 다 집어 먹으려고, 헤지펀드 써서 구미 금융자본이 수를 썼다고...
사실, 그런 말이 나오게 된 가장 큰 원인은 한국 경제역사를 한번 살펴보기만 해도 다 나옵니다.
평균 6년에서 7년에 한번 씩, 정부가 당시 재무부-한은-금융권을 동원하여 부실기업 일제정리를 하면서, 그때마다, 부실기업과 금융권의 협조융자를 통해 얼마나 많은 재벌들이 새로 탄생하고 새로 망했는가를 생각해보면 그런 음모론에 넘어갈 수 밖에 없습니다.
그런 음모론 적 시각이라면...
한국인이라면 어떻게 받아들일지 모르겠지만...
비대해진 주택담보대출과, 외환보유고 확충, 은행의 BIS 비율 제고 그리고 이를 통한 기업 자금 융통등을 한꺼번에 해결할 수 있는 방법이 있습니다.
Covered-Bond에 의한, 한국의 주택담보대출 해결책입니다.
한국의 주택담보 대출 잔액은 약 350조원 달러로는 2700억 달러 규모 입니다.
한국의 주택담보대출중, 10%만 Covered Bond로 전환해도 무려 270억달러 이상이 한국에 쏟아져 들어오게 됩니다.
통화스왑? 그런 거 다 필요 없습니다.
Covered Bond는 주택담보대출중 우량한 대출만을 모아 이것을 유동 증권화 하는 것으로 일종의 RMBS 입니다. 다른 점은 ABS와 같은 유동화 증권 형태가 될 수도 있으며 그렇지 않을 수도 있습니다. 유동화 증권이 되면 Covered-RMBS가 되는 것이며 증권화 되지 않고 채권으로 발행되면 Coverd-Bond가 됩니다.
미국등 구미 금융계는 채권화를 원합니다.
그 이유는 현재, 문제가 되고 있는 구미의 모기지 금융 부분에서 한국의 우량 주택담보대출을 취득하여 기존의 모기지 Pool의 가치를 높이게 되면, 서브프라임 위기로 인한 각종 문제점들을 해결하는데 큰 도움이 되기 때문입니다.
Covered-Bond가 되는 이유는, 그래도 혹시 모를 주택담보대출의 부실화를 막기위해 정부 수준의 공적기관의 지급보증이나, 혹은 민간은행에서 자체적으로 채권 가격의 하락을 방지 하기 위해 부실을 낸 주택담보대출자를 떨어내고 새로 우량 주택담보대출자를 편입시켜 채권 가격의 하락을 방지할 수 있게 만들기 위한 것입니다. 이런 과정을 Covered 블라블라... 라고 합니다.
미국의 모기지 채권도 파니메나 프레디맥 같은 준 정부기관의 보증을 얻어야 유동화 과정을 거칠 수 있었던 것 처럼, 한국의 주택담보대출에 대해서도 준 정부기관의 보증을 넣어 달라는 것입니다.
한국의 경우에는 대한 주택보증보험이 있으므로 Covered Bond를 만드는데는 문제가 없습니다.
요약하면, 한국의 은행들이 한국의 주택담보대출을 묶어 이를 공적 SPC에 넘기고 (한국의 자산관리공사? 현행 법률로서는 불가능) 대한주택보증보험이 이의 지급보증을 담당하며, 해외에 또 다른 SPC를 한국 정부가 설립하여 국내 공적 SPC가 보유한 주택담보대출을 담보로 해외 SPC가 Covered-Bond를 발행하여 해외 금융기관에 팔게되는 구조 입니다.
이렇게 되면 Covered-Bond에 편입된 주택담보대출자는 미국의 금리 수준으로 주택담보대출 이자가 결정됩니다. 물론 스왑베이시스에 따라, 달라질 여지는 있으나 만일, 한국 투자공사가 국내 및 해외 SPC 역할을 같이하게 되면,스왑베이시스도 필요 없게 됩니다. 그냥 미국 금리수준으로 가능합니다.
한국의 은행들은 기존 주택담보대출이 유동화 되어 현금화 되었으므로, 그만큼 위험 가중 자산이 없어져서 BIS 비율이 높아져 신규 대출 여력이 발생합니다.
또한 외국 금융기관에 판매하는 Covered Bond 이므로 한국으로 외화가 들어오게 되어 환율을 그만큼 낮출 수 있습니다.
이렇게 되면 모두 다 장점만 있는 것 같지만, 단점도 있습니다.
주택담보대출자의 이자와 원금은 달러화 표시로 바뀌어 지는 것이기 때문에, 환율이 계속 오르거나 하면 이자 부담도 더욱 가중됩니다. 반대로 환율이 내리면 이자 부담도 그만큼 경감 됩니다.
두번째, 역시 환차손과 금리 부분인데, 현재, 환율로는 Covered Bond방식으로는 답이 안 나옵니다. 왜냐하면 환율 상승 가능성이 높으며 스왑베이시스가 400bp가 넘기 때문에 추가로 4% 이상의 금리를 물어야 하기 때문입니다. 다시말해 한국투자공사가 한국 주택담보대출의 해외 본드화를 추진한다 해도 가치 계산상의 문제점 때문에, 한국의 주택담보 대출자는 처음에 상당히 높은 금리를 부담할 가능성이 있습니다. 만일, 기준금리가 높아져 7% 정도가 되면 이러한 문제점들은 모두 사라지며 적정한 이자 수준에서 Covered Bond 산정이 가능해집니다.
세번째는 주택담보대출자의 주택과 이자는 이제 외국 금융자본의 손에 넘어가, 그쪽나라 경제사정에 의해 사실상 결정된다고 보아도 됩니다. 그래도 뭐 리보금리에 적당히 플러스 마이너스 되어서 결정나게 될 것입니다.
Covered-Bond 방식은 해외에서나 한국내에서나 모두 비대해진 한국의 주택담보대출을 이용하여 서로가 윈윈 할 수 있는 해결책으로 떠오르는 방식입니다. 한국의 우량 주택담보대출은 LTV와 DTI에 의해 외국인들 눈에 보게되면, 프라임 중에 프라임입니다. 따라서 부실화된 기존 모기지 풀에 섞어주면 단번에 RMBS 가치가 상승하게되고 따라서 그쪽나라 SPC의 CDO도 가치가 상승하게 되고 CDS 금리는 내려가므로 IB들의 재정상태도 좋아지게 됩니다.
문제의 관건은 한국 주택보험공사와 가장 중요한 한국투자공사의 자본금 확충인데...
한국투자공사를 연기금의 대타로 주식시장에 투입시키겠다고 하니... Covered-Bond 에 의한 주택담보 해결책도 물 건너 가는 것 같습니다.
앞에서도 말했지만, Covered-Bond를 가장 저 비용으로 효과를 극대화 시키기 위해서는 한국투자공사를 사용한 발행이 가장 좋습니다만, 한국투자공사의 자산을 쓸데없는 곳에 낭비하게 되면, 뭐 방법이 없는 거지요...
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P.S>
이글에서 논하는 방법은 일반 Covered-Bond가 아닌 구조화 Covered-Bond로서 주택담보대출을 일반 은행이 가지는 것이 아니라 한국 투자공사가 보유하는 방식입니다. 은행이 해당 주택담보대출대출 채권을 넘기는 방식입니다. 이에대한 대금은 국채나 달러화 표시 채권(미국 재무부 국채등 우량채권으로 한정)
카버드 본드 시장은 모기지 시장이 급격히 위축되던 2007년에도 계속 확장되고 있습니다. 가장 큰 이유가, 금융기관이 게속 모기지 풀에 대한 감시 관리 감독을 계속한다는 점에서 이전의 모기지 방식과는 차이가 많이 납니다. 기존 모기지 방식은 위험 회피를 CDO, CDS등을 통해 금융기관으로 계속 이전한 반면, C-bond 방식은 처음 발행기관이 위험을 계속 관리한다는 점에서 시장이 계속 커지고 있습니다
[SDE 님]
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