안녕하세요. 상승미소입니다.
제가 푸르덴셜 생명의 라이프플래너라는 사실은 모두 아실 것입니다. 우리 회사의 시스템상 매년 1월 1일 부터 12월 21일까지 성적 레이싱을 하는데 드디어 2008년도 경쟁을 어제 마감했습니다. 그래서 제가 유일하게 편안하게 쉴 수있는 시간이 오늘부터 12월말까지 입니다. 그래서 제가 다음 주까지 못읽었던 책과 인사드리지 못했던 분들을 찾아뵙고 인사드리는 시간을 갖으려 합니다. 그래서 올해는 이글을 마지막으로 내년에 뵙도록 하겠습니다. 가끔 시간이 될때 올릴 수있는 글이 있다면 올리도록 하겠습니다. 여러분 모두 메리크리스마스, 해피 뉴이어입니다. 그리고 고맙습니다.
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중앙은행이 유동성을 주입하면서 그에 대한 수단으로 금리를 인하하게 되면, 시중 은행은 저금리로 자금을 조달할 수 있기에 이렇게 낮은 이자율로 조달한 돈을 개인(가계)에게 공격적으로 대출을 실행하게 됩니다. 이렇게 되면 우리와 밀접하게 연관된 두 가지 자산의 가격이 상승하게 되는데, 그것이 바로 주가와 아파트 가격입니다. 단 필자가 앞에서 말씀드린 대로 중앙은행이 금리를 인하하는 순간 가격이 곧바로 두가지 자산 가격이 상승을 시작하지 않고 약간 시차를 두고 상승하게 됩니다. 즉, 중앙은행이 자금이 부족하여 높은 시장이자율을 따라가지 못하게 되면서 기준 이자율을 상승하게 될 때부터 본격적인 상승 랠리를 시작하게 됩니다. 이렇게 두가지 가격이 상승하게 될 때 이런 기회에 사람들의 눈을 피해 한 몫을 단단히 잡기 위해 여러가지 가격의 조작을 시도하게 되는데, 이때 우리는 주식과 부동산 이 두가지 섹터에서 조작의 방향이나 방법이 다르게 나타나는데 주목해야 합니다.
주식의 상승과 하락은 사실 정밀한 기술적인 조작이 필요합니다. 미국의 DOW지수의 변동폭과 한국의 KOSPI의 가격동향을 우리는 직접 미국에 또는 한국에 없어도 인터넷과 신문의 가격발표를 통해 순간 순간 알수가 있습니다. 또한 이런 관계로 증권관련 감독기관에서는 주식가격을 조작하려는 작전세력의 기술에 첨단기술을 동원하여 대응하면서 시장의 투명성을 높이려고 합니다. 그러나 이는 주식 가격의 상승시에 과도한 상승을 막아내 급격한 하락(폭락) 시기에 뒤늦게 따라붙는 개미들을 보호하기 위함입니다. 그러나 우리가 주목해야 하는 점은 주가 하락기에 나타나는 가격 조작은 아무런 조사를 하지 않는 점에 있습니다.
주가 하락기에 정부는 사실 주식 가격의 하락을 방어하기 위해 기관 투자자를 동원하여 가격을 방어하곤 합니다. 과거 1980년대와 1990년대 주가 폭락기에 정부는 증안기금과 투신사를 동원하여 주가를 방어하였고, 2008년 하반기에는 국민연금을 사실상 부추키어 KOSPI 시가총액 상위종목의 가격받치기 기법을 이용하여 주가를 방어하는 것이 좋은 예입니다. 이는 사실상 정부의 주가 작전이라고 생각해도 됩니다. 그러나 이런 정부의 방어에 뒤늦게 뛰어든 큰 손들과 아직 빠져나가지 못한 Smart Money는 서둘러 시장을 벗어나게 됩니다. 안타까운 것은 정부가 방어하니 올라갈 것이라는 그릇된 생각을 가지고 물타기를 감행하는 개인투자자의 손실은 더욱 커간다는 점입니다. 즉, 이 책을 읽으시는 독자 여러분께서도 중앙은행이 이자율을 내리는 시기와 더불어 정부의 기관투자가 움직이기를 통한 주가 받치기를 감행할 때는 시장에서 떠나야 할 때라는 사실을 꼭 명심하셨으면 합니다.
그러나 부동산은 주식과 다르게 가격 조작이 이루어지는데, 상승과 하락의 가속도를 높이는 방법에 언론을 동원하게 됩니다. 또한 이러한 가격 조작을 단속하는 실질적인 감독 기관이 존재하지 않으며, 부동산 가격 상승시에는 큰 역할을 하지만 하락시에는 별 역할을 못하는 차이가 존재합니다. 부동산 가격 상승시에 가격 상승을 부치키는 곳은 부동산 가격 정보 사이트와 이를 기계적으로 기사화하는 언론입니다. 가끔 뉴스에 보면 아파트 부녀회와 주변 부동산 사무소에서 암묵적인 동의아래 가격을 올리는 기법을 동원한다고 하지만 부동산 가격은 주가처럼 거래 당사자가 매매 계약서를 공개하지 않는 한 매시간 마다 투명하게 공개되지 못하는 한계가 있기에 언론이 중요한 역할을 수행하게 됩니다.
중앙은행이 유동성을 흡수하여 화폐가치가 올라가면서 발생하는 부동산 가격 하락기에도 상승시에 역할을 했던 언론과 각 부동산 정보사이트는 계속해서 가격 조작을 시도합니다. 큰 폭으로 떨어진 아파트 시세에 대해서는 한, 두건의 급매물의 거래 가격은 실제 가격이 아니라고 변호를 시작하며, 거래가 이루어지지 않는 매도 호가의 상승에 대해서 언론은 “아파트 가격 바닥 찍었나?” 라는 종류의 기사를 내보내며 투자자를 시장에 참여시키고자 노력합니다. 또한 전국 아파트 실거래가는 주식과 달리 매매 당사자가 모든 지역에서 공개하지 않는 한 사실 확인이 불가능하다는 약점을 이용하는 부동산 투기세력의 가격 받치기의 전형적인 수법입니다. 이런 모습은 최근 몇 년동안 전국 아파트 가격 상승세의 기폭제 역할을 했던 KB아파트 시세 사이트의 가격이 실 거래가를 적극적으로 반영하지 못하는 것에서도 확인하실 수 있습니다.
투기세력은 사회적인 강자에 속하며 여론을 조작할 수 있는 지배력을 가지고 있습니다. 하지만 여론은 조작하는 것이 가능할 지 몰라도 시장을 조작할 수는 없습니다. 이러한 투기세력의 Frame을 벗어나지 못하면 우리가 일해서 번 소중한 돈을 허망하게 날려 버릴 수 있다는 사실 가슴깊이 새겨 놓아야 합니다. 돈을 번다는 것은 결국 지금까지 가지고 있는 돈을 지키지 못하면 무의미 하기 때문입니다.
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